ענייני ארנונה ושטח הבית במזכרת בתיה – עדכון

הרבה מהפניות אל האתר הזה היו לקרוא על ענייני ארנונה, במיוחד בשאלת שטח הבית לארנונה.

מי שנכנס לבלוג הזה ללא ספק שם לב שעניינים אלו לא עודכנו זמן רב. אני מרגיש חובה לעדכן את העניין, גם מבחינתי וגם מבחינה כללית. ישנה חפיפה חלקית בין השתיים.

הסיבה היא שבגלל עניינים אישיים לא רק הזנחתי את התחום הזה כעניין "תיאורטי", אלא גם נסוגותי מהעררים שהיו לי עצמי על גובה הארנונה בגלל מדידה בלתי תקינה ובגלל חישוב לא נכון. עם זאת, לא ויתרתי על אף אחת מהטענות שהיו לי.

אז אנא, אל תפנו אלי בשאלות ארנונה. אני מאד לא מעודכן.

המועצה התחייבה לא לחייב בארנונה באופן רטרואקטיבי

במזכרת בתיה, אם המועצה המקומית הגדילה את הארנונה בעקבות מדידה חדשה של בית, נהוג, או היה נהוג, לחייב בתוספת הארנונה מתחילת השנה של המדידה. אם מדדו את הבית בנובמבר, הגדילו את הארנונה רטרואקטיבית מתחילת ינואר.

הנוהג הזה מקובל, או היה מקובל, ברשויות מקומיות רבות נוספות: אלעד, בת-ים, הרצליה, לב-השרון, עכו, ראש-העין, תל-אביב. אלה הרשויות שאני יודע עליהן – בהחלט יכול להיות שישנן נוספות. איך אני יודע אספר בהמשך.

אלא שהנוהג הזה אסור על פי החוק. התאריך שמותר להתחיל בו את החיוב בארנונה המוגדלת הוא תאריך משלוח ההודעה על תוספת החיוב אל התושב.

וההגדלה הזאת יכולה להיות משמעותית מאד. אני התלוננתי על הגדלה של כ- 20 מ"ר (כ- 1,000 ש"ח לשנה), אבל לאחרים הגדילו ב- 28 ואפילו ב- 43 מ"ר. החיוב הרטרואקטיבי כשלעצמו עלול להיות סכום משמעותי.

והיה מי שהגיש תביעה ייצוגית נגד המועצה המקומית שלנו בדרישה לקרוא את ההמשך »

מה שטח הבית לארנונה? (5) – כל המדידות החדשות פסולות!

אחזור לפרשת הארנונה, ואתחיל בסיכום מה שקרה.

המועצה המקומית ניצלה פס"ד של תביעה ייצוגית נגדה, האומר שהמועצה המקומית חייבת לגבות ארנונה לפי השטח המדוייק של הנכס ולא יותר, כדי למדוד מחדש את בתי היישוב במטרה להגדיל את שטחם. כך מדדו את ביתי, והגדילו את שטחו כמעט בעשרים מ"ר! את ההגדלה הזאת יצרו ע"י הוספת שטחים שלא היו בחשבון המקורי: שטח המדרגות של הבית הדו קומתי, שטח מקורה בכניסה לבית, והשטח השלם של מחסן שרק חציו היה בחישוב המקורי. כל זה שלא כדין, בניגוד ל"צו הארנונה" של מזכרת בתיה.

מאחר שמנהל הארנונה לא קיבל את ה"השגה" שהגשתי, עררתי על כך. אדלג על חלק גדול מהוויכח בדיון שם (אולי עוד אחזור אליו), ואספר את מה שאמור היה להיות "השורה התחתונה" של הפרשה:

וועדת הערר פסלה את המדידה החדשה של המועצה המקומית מפני שהמודד לא היה מודד מוסמך, ומפני שלא מדד את פנים הבית אלא את מידותיו החיצוניות, ואת שטח הקירות החיצוניים, שצריך היה להפחית, לא מדדו אלא חישבו באופן מקורב. המועצה חוייבה "להזמין למדידה חוזרת לדירתו של העורר מודד מוסמך …"

זו החלטה משמעותית מאד, מפני שהיא פוסלת את כל המדידות החדשות של המועצה המקומית, שנעשו בעקבות התביעה הייצוגית. כולן נעשו באותו אופן. יותר מזה – היא פוסלת את שיטת המדידה. למעשה היא עושה את כל פרוייקט המדידה מחדש לבלתי כדאי, כי מדידת השטח הפנימי של דירה, ע"י מודד מוסמך, תהיה יקרה הרבה יותר, אולי יותר מכל תוספת הארנונה שהמועצה יכולה לקוות לה.

מדוע "אמור היה להיות" ולא פשוט "היתה"? מפני שהפרוטוקול של הדיון שובש והושמטו ממנו קטעים משמעותיים. גם הנוסח המדוייק של ההחלטה שונה. ההוראה המפורשת שנאמרה בדיון, למדוד את השטח הפנימי ולא את החיצוני, הוצאה מהפרוטוקול ונשאר רק "הוא יקבל הנחיות מבא כח המועצה", (היועץ המשפטי שלה). ההודאה של מנהל הארנונה בשיטת המדידה והחישוב שהמועצה השתמשה בה הוצאה מהפרוטוקול. ונימוקי ההחלטה הוצאו מהפרוטוקול.

החלטה מנומקת חתומה בידי חברי הוועדה, אשר אמורה היתה להימסר לי "סמוך ככל האפשר למתן ההחלטה", כפי שחייבת היתה ע"פ חוק, בכלל לא קיבלתי. ההחלטה גם לא התפרסמה באתר של המועצה ברשת, כפי שחייבת היתה ע"פ חוק. גם המודד המוסמך לא הגיע אל ביתי.

עכשיו אפשר לטעון שלהחלטה אין משמעות כללית, שהיא החלטה למקרה פרטי (שפרטיו לא פורטו), ושאפשר להמשיך למדוד בשיטה שנפסלה!

לדעתי, זו הסיבה לשיבוש הפרוטוקול ולהמנעות ממסירת החלטה מנומקת. לנסות להסתיר את המסקנות הכלליות הנובעות מההחלטה.

תוספת והבהרה (29 בינואר):

1. ההחלטה הפוסלת מדידה ע"י מודד בלתי מוסמך, ומדידה חיצונית וחישוב מקורב של המדידה הפנימית, נאמרה בדיון אבל לא נכתבה בפרוטוקול. לפי הכלל הבלתי כתוב "מה שאינו כתוב אינו קיים", ספק אם אפשר להשתמש בה, בוודאי לא בקלות, לפסילת מדידות דומות.

2. בינתיים סיפרו לי על מדידה שנעשתה לא מזמן, שבה המודד (לא ידוע אם היה מודד מוסמך) מדד את הדירה מבפנים, לא מבחוץ. אז נראה שבכל זאת היתה לערר שלי השפעה על מדידות חדשות יותר. אבל, מאחר שסיפרו לי רק על מדידה אחת כזו, אינני בטוח אם עכשיו כל המדידות הן כאלה, ואם כן, ממתי התחילו למדוד כך.

מה שטח הבית לארנונה? (4)

הזנחתי את הבלוג הזה זמן רב מדי. ישנם כמה וכמה עניינים שהגיע הזמן לספר עליהם. אחד מהם הוא ההתפתחות, אם אפשר לקרוא לה כך, בעניין הארנונה שלי. אתחיל לספר עליה עכשיו, ואסיים ברשימה הבאה.

בינתיים הגשתי "השגה", שכמובן נדחתה, למעט נקודה אחת בה זכיתי, מתוך כ- 20 המ"ר שהוסיפו לשטח ביתי, שיורידו מהתוספת 1/2 מ"ר.

הצעד הבא היה ערר. בוועדת הערר קיבלתי בעיטה (באופן מטפורי, כמובן), אבל המועצה המקומית קיבלה בעיטה גדולה יותר, ונדמה לי שהיא מתקשה להתמודד אתה. וועדת הערר, האמורה להיות בלתי תלויה, כנראה שיתפה פעולה עם המועצה המקומית והשמיטה מהפרוטוקול חלקים חשובים ממה שנאמר בדיון. מסמך החלטה בערר, כפי שהחוק דורש, בכלל לא קיבלתי. והמועצה המקומית לא מילאה את מה שהוטל עליה בהחלטה. ההליך נראה תקוע.

להחלטה של וועדת הערר בערר שלי ישנה משמעות רבה לכל הליך המדידה מחדש שעושה המועצה. להלכה היא קובעת שאינו תקף, והמועצה המקומית חייבת לעשות אותו אחרת. למעשה היא עושה את המדידה מחדש לבלתי כדאית למועצה.

אשלים את הפרטים ברשימה הבאה.

מה שטח הבית לארנונה? (3)

נקודה קטנה נוספת לשתי רשימותי הקודמות על הארנונה. בראשונה שבהן סיפרתי כי רשויות רבות משלמות למודדים לפי גודל השטח שהצליחו להוסיף לחישוב הארנונה. כתבתי כי לדעתי זו שיטה פסולה לחלוטין, הגובלת בשוחד. זה כמו לשלם לשופטים רק עבור ההרשעות. זה הופך את המודדים לבעלי עניין בתוצאות המדידה, ומטה את תוצאות המדידה.

ובכן מתברר כי זה מה שנעשה גם כאן, במזכרת בתיה. החברה המודדת מקבלת תשלום רק עבור הגדלת השטח לארנונה. אחרת המדידות היו עולות למועצה המקומית מיליונים, אמר ראש המועצה. התקשרות בתשלום כזה היא פעולה בלתי הגונה ובלתי הוגנת של ראש המועצה נגד התושבים.

הטיה כזו בדרך כלל מתבטאת בתוצאות, לא חשוב כמה המודדים הגונים וישרים בעיני עצמם. הוכיח את זה פרופ' דן אריאלי בספרו האחרון "האמת על באמת" (במקור: The Honest Truth about Dishonesty).  כדאי לבדוק היטב את תוצאות המדידה, כשתהיינה.

אני מאחל לקוראי חג מצות שמח, ללא מצה עם המועצה.

מה שטח הבית לארנונה? כדאי לשים לב (2)

ברשימתי הקודמת סיפרתי על מדידת ביתי לחישוב הארנונה, על חששותי שיוסיפו לשטח מטרים רבים שלא כדין, ושאצטרך להכנס להליך ארוך של השגה, ערר ועירעור. סיפרתי גם על כללי חישוב השטח המפורטים ב"הודעה על שיעור הארנונה" של המועצה המקומית, אשר המודד (הבלתי מוסמך) שהמועצה שלחה נראה היה שלא התחשב בהם.

בינתים בדקתי את החוקים הנוגעים לעניין, וגם פסק דין בעניין הארנונה. פעולות המועצה המקומית, וההודעה על שיעור הארנונה, כפופים לחוק. פסה"ד אמור להנחות את חישוב השטח לארנונה. זה מה שמצאתי:

ראשית, החוק.

הוא אומר דבר שחשוב לדעת. השטח לארנונה ישאר השטח שהארנונה חושבה לפיו בשנה הקודמת. מותר להגדיל אותו רק משתי סיבות – אם  הגדילו את הבית ע"י בניה נוספת, או אם התגלתה טעות בחישוב השטח. אסור לשנות את שיטת החישוב. לקרוא את ההמשך »

מה שטח הבית לארנונה? כדאי לשים לב

לאחרונה התחילה המועצה המקומית למדוד שטחי בתים ודירות ("נכסים") לצורך חישוב מחדש של הארנונה (אני מדבר על מזכרת בתיה). גם לביתי הגיע מודד נושא תעודה של המועצה המקומית, ומדד את הבית. אני משער שהמטרה היא להגדיל את גובה הארנונה ככל האפשר. לכן כדאי לשים לב. לפי התקשורת, רשויות מקומיות רבות מנסות לעשות זאת בכל דרך שהן יכולות, ובכלל זה דרכים בלתי כשרות. לפי התקשורת, רשויות רבות משלמות למודדים לפי גודל השטח שהצליחו להוסיף לחישוב הארנונה. זו שיטה פסולה לחלוטין. לדעתי גובלת בשוחד.

המודד שהגיע אלי כנראה שלא היה מודד מוסמך. לא מצאתי אותו ברשימת המודדים המוסמכים של מפ"י. אני יודע שלא מדד את הבית כראוי. את התוצאה עדיין לא קיבלתי – אני מקווה שישלחו אותה אלי – ולכן אינני יודע עד כמה דייק במדידותיו. אני יודע שלא מדד את כל מה שצריך היה למדוד. לפי מה שלא מדד, אני מבין שהכוונה להוסיף לשטח לארנונה שטחים שלא היו כלולים בו בעבר, ואינם צריכים להיות כלולים בו. כאשר תגיע אלי הודעה על השטח החדש, אבדוק אותה היטב . אני כבר מנחש שאגיש השגה על השטח.

הבסיס לחיוב בארנונה היא "ההודעה בדבר שיעורי ארנונה" (שהמועצה המקומית מכנה "צו ארנונה"). לפיה, בסיכום פשוט, השטחים החייבים בארנונה לקרוא את ההמשך »