תוכנית השימור של רחוב רוטשילד – תוכנית או בדיחה?

התוכנית הזאת (מה שמקובל לקרוא תב"ע), שמספרה זמ/4/238, זאת אומרת השינוי הרביעי בתוכנית השימור המקורית זמ/238 משנת 1999, אמורה להוסיף שימושים מסחריים שיהיו מותרים ברחוב הראשי של המושבה הישנה במזכרת בתיה ולידו. ברשימה קודמת כתבתי כי הבעיה של התוכנית הזאת כשלעצמה היא שישנן בה סתירות, וכפילויות, וריבוי סמכויות, וחסרות בה הגדרות ברורות. ובמקום שאי הבהירות שולטת, השרירותיות וההפליה יכולות לחגוג. ברשימה ההיא לא פרטתי ולא הדגמתי את זה. אעשה זאת עכשיו.

כשאני מסתכל ברשימה של הסתירות ואי-הבהירויות שלמטה, אני תוהה איך התוכנית בכלל הגיעה להיות מונחת על השולחן. היא נראית לי כפרודיה, כבדיחה גרועה (על חשבוננו, על חשבוננו) יותר מאשר כתוכנית.
הכינו אותה, או בדקו ואישרו אותה, אוסף של אנשים ונשים שאמורים היו להיות מבוגרים, ואחראים, ומנוסים, ומשכילים, ומקצועיים: אדריכלית מתכננת ערים, מחלקת הנדסה של מועצה מקומית ובראשה מהנדס המועצה, לשכת תכנון מחוזית על שלל מתכנניה ויועציה, ולבסוף וועדת משנה להתנגדויות, או לפחות היו"ר שלה, שהיה שותף להכנת התוכנית (את ראש המועצה המקומית אינני כולל כאן עקב העדר מקצועיות תכנונית). ומכל אלה איש לא שם לב שיש בתוכנית הזאת משהו בלתי הגיוני ובלתי סביר?

הנה הפירוט של מה שמצאתי עד עתה (ההדגשות בציטוטים הן שלי). תחילה סתירות מספר:

סתירה 1:

"סעיף 8, מטרת התוכנית: שינוי תכליות מותרות באזור המגורים המיועד לשימור ושחזור …"
"סעיף 10, תכליות מותרות: באזור לשימור ושחזור ובאזור מגורים …"

לפי ההגדרה בסעיף 8, שינוי השימושים המותרים (תכלית היא כינוי אחר לשימוש) חל רק על שני בניינים, שהם שתי "הקזרמות" בצד הצפוני של רחוב רוטשילד. רק שני הבניינים האלה הם גם באיזור מגורים וגם לשימור ושיחזור.
לפי ההגדרה בסעיף 10, לעומת זאת, השינוי חל כמעט על כל תחום התוכנית – על כל בתי המגורים בתחום התוכנית, ועוד על קזרמת לוין ועל בית הכנסת, שבנוסף להיותם מגרשים לבניינים ציבוריים, הם מיועדים גם לשימור ושיחזור.
ההבדל בין שתי ההגדרות של תחום שינוי התכליות, הוא ההבדל בין מגרש שהוא או למגורים או לשימור ושחזור (סעיף 10) לבין מגרש שהוא גם למגורים וגם לשימור ושחזור (סעיף 8). בשפה של תורת הקבוצות זה ההבדל בין האיחוד של איזור המגורים והאיזור לשימור ושחזור, לבין חיתוכם.

סתירה 2:

"סעיף 10.3 [בהוראות התוכנית] התוכנית אינה חלה על המגרשים הציבוריים הכלולים בה. …"
תרשים גבול התוכנית : קו הגבול כולל את המגרשים הציבוריים בתחום התוכנית.

משעשע המשפט של סעיף 10.3, שהוא אבסורד לוגי. הוא סותר את עצמו פעמיים.
ראשית, אם התוכנית אינה חלה על המגרשים הציבוריים, אז אינם כלולים בה, ואם הם כלולים בה, אז היא חלה עליהם.
שנית (וזה מסובך מעט יותר), אם התוכנית אינה חלה על המגרשים הציבוריים, אז האמירה הנמצאת בתוך התוכנית, והיא שהתוכנית אינה חלה עליהם, אינה חלה עליהם, ולכן התוכנית חלה עליהם. ואם כך, אז גם להיפך – אם היא חלה, אז אינה חלה.
משפט כזה, שסותר את עצמו, הוא מצויין לחידות או שעשועי הגיון. אין לו מקום בהוראות של תוכנית.
מי שיטען שהדקדקנות הזאת איננה צריכה לעניין אף אחד, איננו מכיר יועצים משפטיים. הם ידעו לנצל את האבסורד, או להתעלם ממנו, לפי הדרוש להצדקת כל מה שיבקשו מהם.
אבל גם אם נתעלם מהאבסורד הלוגי, ונפרש את המשפט באופן נאיבי כמוציא את המגרשים הציבוריים מתחום התוכנית, לשם מה להכניס את המגרשים האלה לתוך התוכנית, לכאורה רק כדי להוציא אותם ממנה? האם ישנן כאן כוונות נסתרות כלשהן? ראו נא ערפול 3 למטה.
אם באמת היו רוצים להוציא את המגרשים הציבוריים מתחום התוכנית, פשוט יותר, וישר יותר, והגיוני יותר, והגון יותר, היה להעביר את קו הגבול כך שישאיר את המגרשים האלה מחוץ לתחום התוכנית, בלי המשפט הגאוני הזה והפרדוקס שבו.

סתירה 3:

"סעיף 8, מטרת התוכנית: שינוי תכליות מותרות … ללא שינוי בהוראות בניה …"
"סעיף 9, יחס לתוכניות אחרות: תכנית זו חלה … לעניין תוספת התכליות … בלבד. כל יתר ההוראות נשארות בלא שינוי …"

לפי סעיפים אלו, הוראות הבניה לא אמורות היו להשתנות, אבל הסעיף הבא אומר משהו אחר (הוראות בניה ותנאים להיתר בניה הם אותו הדבר כאן):

"סעיף 11, תנאים למתן היתר בניה: …" ואח"כ הוראות מהוראות שונות ומשונות שהן בהחלט שינוי בהוראות הבניה.

סתירה 4:

"סעיף 10.4 [בהוראות התוכנית] סמכות ההחלטה לאשר שימושים (סוגי פעילות ומיקום בשטח התכנית) תהיה של המנהלת לביצוע התכנית ורשות הרישוי."
"סעיף 11.2 [בהוראות התוכנית] מסמך מנחה שיכלול חלוקה מרחבית תפקודית של התכליות והשימושים … ויאושר ע"י המינהלת לביצוע התכנית"
"סעיף 11.4 [בהוראות התוכנית] … שמירה על איזון בין בין ייעוד ושימוש למגורים … לבין השימושים האחרים … לשביעות רצון הועדה המקומית והמועצה המקומית"

שלושת הסעיפים עוסקים באותה שאלה עצמה – איזה שימוש יהיה מותר ובאיזה מקום. צריך לשים לב לכך שהמילים השונות אומרות את אותו הדבר.
אז מי צריך להחליט? המינהלת? המינהלת ורשות הרישוי? או אולי הוועדה המקומית (זמורה) והמועצה המקומית?

עד כאן הסתירות.
פירוש שרירותי יכול להתבסס גם על אי בהירות, לא רק על סתירה. הנה כמה אי בהירויות, או ערפולים כאלה:

ערפול 1:

"סעיף 10.5 [בהוראות התוכנית] השימוש לתכליות המסחריות יותר רק במבנים לשימור …"

מהו מבנה לשימור? בתוכנית המקורית (זמ/238) מסומנים מבנים מעטים – הקזרמות והרפתות שבחצרותיהן – כ"מבנים לשימור". בשאר הבתים הישנים ישנן רק "חזיתות לשימור", אבל הם המהווים את רוב שטח התוכנית. אז היכן תותרנה התכליות המסחריות? האם לפי ההגדרה המצמצמת שבתוכנית המקורית, ואז בקושי יש טעם בתוכנית החדשה, או לפי הגדרה חדשה מרחיבה יותר, שרק לא נכתבה בשום מקום?

ערפול 2:

"סעיף 11.4 [בהוראות התוכנית]שמירה על איזון בין בין ייעוד ושימוש ומגורים … לבין השימושים האחרים … לשביעות רצון …"

מהו איזון? איזה יחס בין צפיפות, או פיזור, או מיקום של מבנים למסחר למבנים למגורים יחשב לאיזון הנכון? אין כאן שום הנחיה.
את הביטוי "איזון לשביעות רצון" בין מגורים לבין מסחר, אפשר לפרש באופנים שונים. הפירוש המתבקש הוא שבחלק מהבתים ירשו מסחר ובאחרים לא. באיזה ירשו ובאיזה לא? ההחלטה יכולה להיות שרירותית ואישית, ואולי אפילו מפלה בין שכנים (כבר ראינו משהו כזה). הרי אין הוראות או קריטריונים לשפוט לפיהם את האיזון.

ערפול 3:
נחזור למשפט הסותר את עצמו, להיבט אחר שלו

"סעיף 10.3 [בהוראות התוכנית] התוכנית אינה חלה על המגרשים הציבוריים הכלולים בה",

ונקבל אותו באופן נאיבי בהתעלמות מהפרדוקס ההגיוני. נניח שהמשפט באמת אמור להוציא את המגרשים הציבוריים מהתוכנית.
עדיין נשארת השאלה ממה הם אמורים לצאת.
המשפט הזה נמצא לא בסעיפים הכלליים, אלא בפרק ההוראות לגבי התכליות המותרות. למה שמו אותו דווקא שם? האם הוא מוציא את המגרשים הציבוריים מהתוכנית רק לגבי השימושים שאפשר לעשות בהם, או גם לגבי הפרק הבא, העוסק בתנאים למתן היתר בניה?
עוד עניין שאין לו תשובה בתוכנית, לכן ההחלטה בו יכולה להיות שרירותית.

כל אחד מהערפולים והסתירות האלו מאפשר פירוש שרירותי מצד מישהו. ירצה, יפרש כך שתקבל היתר, לא ירצה, יפרש כך שלא תקבל היתר.

אסיים במניית הסמכויות שצריך יהיה לשכנע אותן, או חלק מהן לא תמיד ברור איזה, כדי לקבל מהם אישור, או החלטה, או הנחיה, או שביעות רצון.

בפרק התכליות ישנן רק שלוש סמכויות:
המינהלת לביצוע התוכנית,
הוועדה המקומית,
ורשות הרישוי.

בפרק היתרי הבניה, לעומת זאת, ישנן שמונה סמכויות הקשורות בשימור האיזור ההיסטורי, ועוד ארבע אחרות, בסך הכל שתים-עשרה סמכויות שונות!
המינהלת לביצוע התוכנית,
הוועדה המקומית,
מהנדס הוועדה המקומית,
יועץ השימור של הוועדה המקומית,
המועצה המקומית,
מהנדס המועצה המקומית,
וועדת השימור המקומית או מי מטעמה,
והמועצה לשימור אתרי מורשת בישראל.
ובנוסף
איגוד ערים לאיכות הסביבה,
משרד הבריאות,
רשות התמרור המקומית,
ויועץ תנועה.

אז כמה אישורים של כמה סמכויות יהיו דרושים להקמת עסק, או אפילו רק להגדלת בית מגורים? הניחוש שלי הוא כי למעט הבריאות ואיכות הסביבה – רק אישור אחד של אדם אחד, שכלל איננו כלול ברשימה הזאת, והוא ראש המועצה המקומית.

אני חושב שבזה הדגמתי את טענותי מתחילת הרשימה. התוכנית הזאת, אם היא בכלל ראויה לכינוי תוכנית, אבסורדית, ומעורפלת, ורבת סמכויות במידה בלתי סבירה.
מה דעתכם?

מודעות פרסומת


להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל

אתה מגיב באמצעות חשבון Google שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

מתחבר ל-%s