סיפור על מרכז שכונתי ומגרש, חלק ג, האחרון

הגיע הזמן לחזור אל הבלוג ולגמור את סקירת הפרשה העגומה הזאת.

תקציר שני החלקים (ארבעת הפרקים) הקודמים (לחלק א, לחלק ב):

היתה תוכנית למרכז שכונתי במרכז השכונה הנמצאת משני צידי שד' בגין (ונקראת במפה "נאות ראשונים"). נתנו לחברה קבלנית לבניה להפוך מגרש שנועד למבנה מסחרי, למגרש למגורים שאפשר לבנות עליו שני בתים משותפים בשטח גדול הרבה יותר. כך נתנו לחברה הקבלנית מתנה נאה, וחיסלו את המרכז השכונתי שהיה דרוש שם כדי לשרת את תושבי השכונה. למען השינוי הזה נעשו דברים רבים בלתי תקינים, חלקם עבירות פליליות ממש. למעשה נראה לי שלא היה שם שום דבר שכן היה בסדר.

1. דהן, ראש המועצה המקומית מזכרת-בתיה, השתתף בהחלטה של הוועדה המקומית "זמורה" על השינוי כשהוא במצב של חשש לניגוד עניינים. השינוי הזה הוא הטבה גדולה לחברה שאחדים מבעליה הם חבריו או תרמו סכום גדול למערכת הבחירות שלו.
2. כשהביאו את השינוי הזה לאישור הוועדה המחוזית, לא הציגו לה את מלוא המשמעות של השינוי.
3. החברה הקבלנית לא הציגה באתר הודעות על השינוי ועל האפשרות להתנגד לו, ולא מסרה הודעות כאלה לשכנים הגובלים, כפי שהיתה חייבת.
4. החברה הקבלנית מסרה לוועדה הצהרה כוזבת כאילו הציגה את ההודעות באתר במשך החודשיים הדרושים. יאמר לזכותה כי על מסירת הודעות לשכנים, דבר שלא עשתה, היא גם לא הצהירה.
5. הוועדה המחוזית לא וידאה כי ההודעות הוצגו בפועל, והתעלמה מהעדויות שנמסרו לה כי לא הוצגו כלל. הוועדה המחוזית, שחייבת היתה לבדוק גם כי הודעות נמסרו לשכנים הגובלים, התעלמה מהעדר ההצהרה על כך.
6. כאשר השכנים גילו לבסוף את הכוונה לשנות את ייעוד המגרש, רבים מהם התאגדו והגישו, לוועדת ההתנגדויות המחוזית, התנגדות לשינוי. מזכירת הוועדה החזירה את ההתנגדות בלי להעביר אותה לוועדה, כפי שהיתה חייבת. לא היתה לה סמכות לעשות זאת, ובכלל אין הליך של החזרת התנגדויות.
7. כאשר היתה פניה נוספת אל יו"ר הוועדה המחוזית, ענתה לפנייה היועצת המשפטית של הוועדה. היא טענה כי הם בדקו את פרסום ההודעה על הפקדת התוכנית להתנגדויות, ומצאו כי נעשה כדין, וכי אין פגם בהחזרת ההתנגדות ע"י המזכירה. כל הטענות האלה של היועצת המשפטית, המשפטיות והעובדתיות, אינן נכונות.

כשדהן ראה כי כתב ההתנגדות מעלה חשש לניגוד עניינים במעשיו, איים בתביעת לשון הרע, אבל כמובן לא מימש את איומו. נראה שהוא יודע כי אין לו סיכוי להצליח.

עד כאן התקציר הלא כל כך קצר של הפרקים הקודמים.
נשאר רק להוסיף דברים אחדים, כבר די קצרים, כמו מה שווי המתנה שהחברה הקבלנית קיבלה, כדי להשלים את סיפור הפרשה הזאת עד עתה.

 פרק ה: מדוע שינו את ייעוד המגרש

 התשובה, כמובן, כסף, די הרבה כסף.
הכסף יגיע בשני אופנים – רווח גדול יותר ומהיר יותר מהבניה במגרש הזה, ומניעת התחרות עם מבנים מסחריים אחרים שאותה חברה בונה בקרבת מקום. אנסה להעריך את הסכומים.

אני מעריך, על סמך מחירי דירות אחרות, שהמחיר הממוצע הצפוי של דירה בבתים שיבנו במגרש יהיה מעל למיליון וחצי ש"ח, ולחלקן אולי יעלה על שני מיליונים. לפי התוכנית תהיינה שם 26 דירות, ולא אתפלא אם המספר הזה עוד יגדל עד שהבניינים יבנו. הערך הכולל של הפרוייקט, לפי זה, הוא מעל לכ-40 מיליון ש"ח. אולי יגיע ל-50 מיליון ויותר. זה הערך של הבתים המשותפים, כשייבנו.

בכמה זה יותר מהערך של הבניין המסחרי שאמור היה להיות שם?

המחיר של שטח מסחרי נמוך משל דירות מגורים, והוא תלוי מאד במיקום. אני מעריך שהמחיר הממוצע למ"ר של שטח דירת מגורים יהיה כפול משל מ"ר בבניין מסחרי במזכרת בתיה. את זה צריך להכפיל בשטח. בשינוי הייעוד של המגרש גם הגדילו את השטח שמותר לבנות ביותר מ-50%. זאת אומרת שהערך הכולל של הבתים המשותפים יהיה בערך פי 3 משל המבנה המסחרי. במלים אחרות, ערך המבנה המסחרי יהיה כשליש מערך הבתים המשותפים. זה מביא אותנו לסכום של כ-15 מיליון ש"ח.

תוספת הערך שקיבלה החברה הקבלנית בשינוי הזה היא כ-30 מיליון ש"ח!
אפשר להעריך כי הרווח הנקי הנוסף שישאר לחברה, בעקבות שינוי התוכנית, יהיה כרבע או שליש מזה, בסביבת 7-10 מיליון ש"ח! אפילו אם לא דייקתי בהערכות (זה בהחלט צפוי), עדיין מדובר במיליונים רבים.

וזה עוד לא הכל.

את הדירות מוכרים. שנתים-שלוש אחרי התחלת הבניה, החברה הקבלנית כבר החזירה את ההשקעה וגם מימשה את כל הרווח בפרוייקט.
שטחים מסחריים, לעומת זאת, הם השקעה לטווח ארוך. משכירים אותם יותר מאשר מוכרים. שנים רבות יכולות לעבור עד שתוחזר ההשקעה, ושנים רבות עוד יותר עד שימומש פוטנציאל הרווח.
כדאי מאד להפוך שטח מסחרי לשטח למגורים.

עד כאן הרווח הישיר מהשינוי. ישנו גם רווח עקיף.

החברה הקבלנית שזכתה בשינוי הזה של ייעוד המגרש היא זו הבונה את שני המבנים המסחריים בשד' בגין פינת שד' מוטה גור. לפי מיקומם, בצומת מרכזי במזכרת בתיה, הם כבר מרכז עירוני, לא שכונתי. אבל המבנה המסחרי שבמרכז השכונתי, זה שבוטל, נועד להיות במרחק של כ-400 מ' משם, ולכן יכול היה להתחרות במידה מסויימת עם המרכז העירוני.

ברור שלחברה הקבלנית היה עניין למנוע את ההתחרות הזאת. אני משער שזה היה אחד המניעים לחיסול המרכז השכונתי. עכשיו יש לחברה הקבלנית הזאת, חב' הרסוף, מונופול על כל שטחי המסחר והעסקים בין רח' דב רודבסקי במזרח לנתיב השיירות במערב.

לכן אני יכול להבין את החברה שביקשה את השינוי – היא רוצה להרוויח. אני יכול להבין את הוועדה המקומית, שאולי רוצה לקבל את היטל ההשבחה שתוכל לגבות אם תעלה את ערך המגרש (אבל אם זה היה שיקול בהחלטת הוועדה המקומית, הדבר בעייתי מאד). מה שאינני מבין הוא את הוועדה המחוזית, מה מביא את הוועדה המחוזית לתמוך במעשה שנראה באופן ברור כבלתי תקין.

פרק ו:  ומה אמר מבקר המדינה

דבריו, בתשובה לפניה של עוה"ד פסטרנק, היו קצרים ולעניין:

המקרה "אינו מתאים לטיפול במשרדנו", אבל "האמור במכתבך מעלה חשד לעבירות פליליות ובהם תצהיר שקרי ותרמית … תוכל לפנות לגורמי החקירה והתביעה המתאימים".

במילים אחרות: אם העובדות נכונות, נעשו כאן עבירות פליליות. לך להתלונן במשטרה.

זה המקום לציין כי המשטרה, לפי נסיון קודם בעניינים אחרים, איננה נלהבת לחקור ענייני תכנון ובניה. לכן זו חוות דעת עקרונית, אבל לאו דווקא המלצה מעשית לבירור העניין.

פרק ז: סוף הסיפור, בינתיים

למעשה זה סוף הסיפור בינתיים.

נעשתה עוד פנייה אחת אל יו"ר הוועדה המחוזית, רות יוסף, כדי שתבדוק את הפגמים בפרסום ההודעות על השינוי. עד עתה (40 ימים) לא הגיע אפילו אישור קבלה לפניה. התעלמות מוחלטת מפנייה שאינה נוחה לה, היא, כנראה, מנהג מקובל על הגברת הזאת (היא התעלמה מפנייה שלי אליה, לפני יותר מחצי שנה, בעניין אחר שאולי עוד אכתוב עליו כאן).

צריך להבין כי בעיקרון, בעיקר מפני שההודעות לא פורסמו כראוי, אישור שינוי התוכנית אינו תקף. במלים אחרות – לתוכנית החדשה אין תוקף. לעומת זאת, בעולם המעשי, לעיקרון אין משמעות. כל עוד הוועדה המחוזית, ושאר הרשויות, נוהגת כאילו האישור תקף, בפועל האישור תקף. כך זה יהיה כל עוד אין סמכות – יועץ משפטי, יו"ר וועדה המחוזית, בית המשפט –  שתאמר כי יש פגם בתוכנית או בהחלטה עליה.

אם לא יקרה משהו מפתיע – יו"ר הוועדה המחוזית תחליט לבדוק מה נעשה בתחום שהיא ממונה עליו, למשל – הכל ימשך כאילו הכל תקין ונכון. שינוי התוכנית יאושר. יוצאו היתרי בניה, מן הסתם בהגדלת השטח ומספר הדירות – למה לא? למה מה שהצליח בשינוי תוכנית לא יצליח בקבלת היתר? ועולם כמנהגו נוהג – הכלבים נובחים והשיירה עוברת.

ישנו עוד פתגם עממי אחד – כשחוטבים עצים, עפים שבבים. האם עפו כאן שבבים? ואם כן, לאן? לי אין על זה שום מידע.

---