סיפור על מרכז שכונתי ומגרש, חלק א

אספר כאן סיפור אמיתי, איך קלקלו, במזכרת בתיה, פינה מתוכננת היטב. בסיפור הזה אינני מעורב, לפחות לא באופן ישיר. אני רק מספר אותו לפי מיטב ידיעתי כפי שהתרחש.

בסיפור נראה איך לקחו מציבור התושבים של שכונה אחת (רובם ממעמד הביניים), ונתנו למקורבים (עשירים, כמובן. לא בדקתי את חשבון הבנק שלהם, אבל אם יש להם חברה קבלנית שבונה בתים רבים, אפשר לומר בבטחון שהם עשירים), ועוד בעבירות על החוק ובתמיכת הרשויות שאמורות היו להגן עליו (לכאורה, לכאורה, כמובן. עד שהדבר יוכח בבית המשפט, כל זה רק לכאורה). אני חושב שהלקיחה ממעמד הביניים על מנת להעשיר את העשירים היא עניין שמדברים עליו הרבה לאחרונה, והיא אחד הנושאים העיקריים של מחאת האוהלים. עניין עכשווי שחשוב לחשוב עליו.

ונראה איך ראש המועצה המקומית היה מעורב בהעברה הזאת מעט יותר משהטעם הטוב מחייב. אבל, כמובן, לא יעלה על הדעת שראש הרשות המקומית פעל באופן אישי למען מקורביו.

ומה שלקחו מתושבי השכונה הוא מרכז שכונתי של חנויות, בית קפה ושירותים במרחק הליכה מביתם, ונתנו למקורבים לבנות עוד בתי דירות. לקחו מהתושבים את הבחירה בין מרכזים מתחרים, ונתנו למקורבים מונופול על כל שטחי העסקים באיזור נרחב.

המשימה החשובה ביותר של ראש רשות מקומית היא לתכנן היטב את התפתחות המקום: מערכת הרחובות והתחבורה, ושטחי היישוב ושימושיהם – היכן יהיו גנים, מבני ציבור למיניהם, עסקים, שירותים, בילוי, וכמובן מגורים. התכנון איננו מטרד ביורקרטי, כמו שמנסים לשכנע אותנו בעניין "חוק הוד"לים" (וועדות הדיור הלאומיות, שם מכובס להעשרת קבלנים על ידי הרשאת בניה פרועה ללא תכנון מספיק, ומתכון לאסון). התכנון מכוון את כל החיים ביישוב. חשוב מאד שיהיה טוב.

אבל לא מספיק לתכנן היטב. צריך גם לשמור על תכנון טוב, ולא לסכל את מטרתו. הנה נראה מה קרה כאן, איך "שמרו" כאן על תכנון טוב.

פרק א: איך הורסים מרכז שכונתי מתוכנן היטב

תקציר: לוקחים מהמרכז את המרכיב החשוב של המבנה המסחרי, ונותנים לקבלן מקורב לבנות דירות בשטח מוגדל.

בשכונה הגדולה שלאורך שדרות בגין, ודרומה עד ערוץ נחל עקרון (כיום יותר תעלת ניקוז מנחל), בפינת שד' בגין ורח' יעקב גולד, קרה נס – תכננו מרכז שכונתי כמו שצריך: מכלול של גן ציבורי, מבני ציבור (בונים שם, עכשיו, קופת חולים), ומבנה מסחרי לחנויות, בית קפה או מסעדה, משרדים ושירותים.  הצירוף הזה של פעילויות נותן למרכז חיים שאחרת לא היו לו. אם אלך, למשל, לראות רופא או עורך דין, ואפגוש חבר שהלך עם בנו לגן, נוכל לשבת ולשוחח בבית הקפה כשאנחנו צופים במתרחש מסביב. הפעילויות השונות מחזקות זו את זו.

חשיבות ריכוז השימושים במרכזים מקומיים, להבדיל מניתוקם זה מזה על ידי פיזורם, מודגשת בספרות המקצועית על תכנון ערים. גם הנחיות משרד השיכון דורשות תכנון של מרכזים כאלה במרחק הליכה נוחה מכל מקום בשכונה. מרכז כזה לא רק מספק שירותים. הוא נקודת מפגש לתושבים. הוא הופך שכונה לקהילה. והוא מקטין את התלות במכונית, ונגיש לילדים באופן בטוח, ומקטין את עומס התנועה ואת זיהום האויר ממכוניות. כל המעלות. בכל מזכרת בתיה לא השכילו המתכננים ליצור מרכז כזה. זה עמד להיות המרכז הראשון והיחיד.

ונדמה היה שהוא מתפתח בכיוון הנכון. לא עוד. לקחו מהמרכז את המסחר והשירותים, ובלי המרכיב העיקרי הזה, המרכז כבר לא מרכז.

את המגרש שנועד למבנה המסחרי הפכו למגרש לבניה למגורים עם הטבות גדולות. את השינוי הזה בתוכנית  (אני מתכוון לתב"ע – תוכנין בניין עיר) הצליחה לעשות חברה שבעליה תרמו למערכת הבחירות של מר דהן, ראש המועצה המקומית, לכאורה באופן בלתי חוקי, ותוך עבירות על החוק (מיד אפרט).

ריח הולילנד נישא באויר. מרגישים? בוודאי רק נדמה לי.

מפת המרכז השכונתי שהיה מתוכנן

פרק ב: איך שינו את ייעוד המגרש

תקציר: חברת "הרסוף" שייכת, בין השאר, למכר, חבר ותורמים של דהן, ראש המועצה המקומית. החברה ביקשה לשנות את התוכנית כך שבמקום מבנה מסחרי יוכלו לבנות בתי דירות, ויחד עם זה להגדיל את השטח, מספר הדירות ומספר הקומות שתוכל לבנות, גם ביחס למבנה המסחרי שתוכנן שם, וגם ביחס לבתי הדירות האחרים בשכונה. היא קיבלה את אישור הוועדה המקומית זמורה, בדיון שדהן השתתף בו, ואת אישור הוועדה המחוזית, בהמלצת הוועדה המקומית. השכנים גילו את השינוי באיחור. הם לא ראו שלטים על שינוי התוכנית, אשר אמורים היו להתלות במקום.

תחילה היו שמועות. כשמצאו ברשת כי חברת "הרסוף" מפרסמת "פרוייקט למגורים" ברח' יחזקאל לוין (המגרש שנועד למבנה המסחרי משתרע עד רחוב זה), וכשהחברה הציבה במגרש מבנה נייד למשרד מכירות, כבר ברור היה לתושבי הסביבה כי עומדים לבנות שם בית מגורים רב דירות.

התברר כי הוועדה המקומית "זמורה", והוועדה המחוזית לתכנון ובניה, אישרו "תוכנית מתאר מקומית" מיוחדת למגרש זה. התוכנית המפורטת הזאת שינתה את ייעוד המגרש ממסחר למגורים, והרשתה לבנות שם הרבה יותר מאשר במבנה המסחרי או בבתי הדירות האחרים בשכונה. במבנה המסחרי מותר היה לבנות שטח של 100% (ביחס לשטח המגרש), שהוא כמעט 3,000 מ"ר, בשתי קומות. בבתי הדירות האחרים בשכונה מותר לבנות 110-120% בשלוש קומות (אבל בפועל לבתים רבים ארבע קומות. אולי זה מה שנוצר מ"חדר יציאה לגג"). במגרש הזה התוכנית החדשה מרשה לבנות שני בתים, 26 דירות, בשטח של 153%, שהם מעל 4,500 מ"ר (לפי התוכנית עצמה, שטח הבניה הכולל הוא אפילו יותר, 167%, כנראה כולל מרפסות), ובארבע קומות. זו קומה נוספת ושטח בנוי של 30-40% יותר מבכל מגרש אחר "לבניה רוויה" בשכונה, שתי קומות נוספות ושטח בנוי של מעל 50% יותר מבתוכנית המקורית!

מי שיזם וביקש את השינוי הזה בתוכנית היתה חברה בשם "הרסוף". החברה הזאת בונה הרבה במזכרת בתיה. שלושה מבעליה הם זוג נשוי שתרם למערכת הבחירות האחרונה של מר דהן, ראש המועצה המקומית, את הסכום המירבי המותר (5,000 ש"ח); עו"ד הנמצא "בקשרי חברות" עם מר דהן; ואדם נוסף שאמרו עליו כי הוא מקורב למר דהן, אבל מר דהן אומר עליו כי יש לו אתו רק "היכרות שטחית".

בשלב הראשון הגישו את שינוי התוכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה "זמורה", והיא המליצה לוועדה המחוזית לאשר את השינוי. ומי השתתף בדיון בוועדת זמורה? מר דהן, כמובן. מר דהן הוא חבר בולט בוועדה הזאת. עד כמה שהבנתי, ההשתתפות של מר דהן בדיון כשלעצמה, איננה עבירה על חוק התכנון והבניה. אבל האם היא תקינה?

מי דיבר בדיון, ומה אמר, איננו יודעים. את ישיבות הוועדה חייבים להקליט, וכל אדם רשאי להקשיב להקלטה. בישיבה הזאת, באופן נוח, היתה תקלה בהקלטה, כך אומרת וועדת זמורה, והדיון הזה לא הוקלט.

בשלב השני הגישו את התוכנית לוועדה המחוזית. כאן הציג אותה אדריכל הוועדה המקומית. הוא לא סיפר על ההגדלה המשמעותית של שטחי הבניה ומספר הקומות. הוועדה המחוזית החליטה לאשר את התוכנית להפקדה.

השלב השלישי הוא ההפקדה. ההפקדה נותנת לשכנים ולכל מעוניין הזדמנות להתנגד לתוכנית. מפרסמים את הכוונה לאשר תוכנית, ויש למתנגדים חודשיים לראות את התוכנית המופקדת, ולהגיש את התנגדותם. אם לא הגישו התנגדות – התוכנית מאושרת.

ואיך צריך לפרסם תוכנית? ראשית, בעיתונים – אבל מי קורא את ההודעות האלה באותיות הזעירות? ושנית, וזה יותר חשוב, צריך לתלות את ההודעה בשלטים גדולים במקום בולט בשטח התוכנית – במקרה שאנחנו מדברים עליו, על גדר המגרש. ושלישית, אם כמו כאן, שטח התוכנית עד 3,000 מ"ר, צריך למסור את ההודעה לשכנים הגובלים במגרש באופן אישי. מבקש התוכנית (חב' הרסוף) אמור למסור לוועדה הצהרה האומרת כי עשה את כל זה, בצירוף תצלום השלטים המוצבים. את החודשיים להגשת ההתנגדויות אמורים לספור מזמן ששלושת הפירסומים נעשו. כך צריך, אבל מה נעשה בפועל?

ההודעות בעיתונים נדפסו ב-4 בנובמבר 2010, אבל שכנים למגרש אומרים כי לא ראו שום הודעה בשלט על גדר המגרש, ולא קיבלו שום הודעה. אחד השכנים מספר דבר מעניין יותר – הוא ראה מישהו אשר הצמיד שלט לגדר המגרש, צילם אותו, ואחרי זה הוריד ולקח אותו משם. עכשיו אנחנו יכולים להבין איך לא ראו את השלט. התצלום, כמובן, צורף להצהרה. עיון בהצהרה מגלה כי לשכנים הגובלים בכלל לא מסרו הודעות.

לא רק אני חושב שהסתרת שינוי התוכנית מתושבי הסביבה איננה עניין קטן או זניח. "אי מילוי אחר דרישות החוק בדבר פרסום הפקדת תכנית הינו פגם חמור היורד לשורש העניין" כתבה שופטת אחת בפסק דינה, וביטלה תוכנית שלא פורסמה כדין. אנא המשיכו לקרוא, ותראו מה קרה כאן.

השכנים שגילו מעט באיחור (עכשיו אנחנו מבינים מדוע) כי איבדו את המרכז המסחרי ליד הבית, וכי במקומו עומדים להקים לידם בתי דירות גדולים וגבוהים מכל מה שבסביבה, כעסו. רבים מהם רצו להתנגד לתוכנית, ואמנם ששים מהם הצטרפו להתנגדות שהגיש עוה"ד פסטרנק.

הפרקים הבאים:

          איך פקידי הוועדה המחוזית הדפו הגשת התנגדות
          מדוע שינו את ייעוד המגרש
          איום בתביעת לשון הרע
          ומה אמר מבקר המדינה
          סוף הסיפור

---